Gerade als Mieter ist man beim Abschluss eines Mietvertrages dann mit Klauseln konfrontiert, die entweder ein explizites Verbot oder einen uneingeschränkten Genehmigungsvorbehalt enthalten, wobei der inhaltliche Unterschied gering ist und auch das Nichterteilen von Genehmigungen wie ein Verbot wirkt.

In diesem Zusammenhang hält der OGH einen in einem Mietvertrag enthaltenen allgemeinen Genehmigungsvorbehalt für die Tierhaltung in einer Mietwohnung aus unionsrechtlichen Gründen für zu weitgehend und hat einer Mieterin in einer rezenten Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 19.10.21 (10 Ob 24/21h) das Halten eines Hundes in der Mietwohnung trotz Verweigerung der Genehmigung durch den Vermieter erlaubt.

Die Klägerin ist Hauptmieterin einer 90 m² großen Dachgeschoßwohnung mit einer 13 m² großen Terrasse in Wien. Ihr Mietvertrag enthält die Klausel „Hunde und Kleintiere dürfen nur mit schriftlicher Bewilligung des Vermieters gehalten werden.“ Nachdem die Vermieterin den Wunsch der Mieterin, in der Wohnung einen Hund zu halten, mit der pauschalen Begründung abgelehnt hatte, dass sie keine weitere Tierhaltung im Haus erlaube, erhob die Mieterin eine Klage mit dem Begehren, die beklagte Vermieterin zu verpflichten, in die Haltung eines Hundes einzuwilligen.

Das Gericht erster Instanz wies die Klage ab: Ein Vermieter habe ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung der Haltung von Hunden. Das von der Mieterin angerufene Berufungsgericht änderte das Urteil der ersten Instanz ab: Zwar räume die Genehmigungsklausel der Vermieterin eine Entscheidungsbefugnis im Einzelfall ein, berechtige sie aber nicht, die Tierhaltung ohne einen triftigen Grund zu untersagen. Ein derartiger wichtiger Grund sei aber nicht erkennbar.

Der Oberste Gerichtshof gab der Revision der Vermieterin nicht Folge. In der Begründung bezog sich der Gerichtshof auf die konkrete Mietvertragsklausel. Nach Art 6 der Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (Klausel-RL) und der Rechtsprechung des EuGH muss das Gericht eine mögliche Nichtigkeit einer Klausel von Amts wegen prüfen. Inhaltlich ist der Unterschied zwischen einem expliziten Verbot und einem uneingeschränkten Genehmigungsvorbehalt gering, weil auch das Nichterteilen von Genehmigungen wie ein Verbot wirkt.

Die im konkreten Mietvertrag enthaltene Klausel würde letztlich dazu führen, dass ohne Genehmigung der Vermieterin nicht einmal Kleintiere wie Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten in artgerechter Zahl gehalten werden dürften. Da nach der Rechtsprechung des EuGH eine geltungserhaltende Reduktion der Klausel nicht möglich ist, ist die Klausel zur Gänze unwirksam. Aus diesem Grund muss auf die gesetzliche Regelung (§ 1098 ABGB) zurückgegriffen werden: § 1098 ABGB wird von der Rsp so interpretiert, dass das Halten von üblichen Haustieren in artgerechter Form – auch von Hunden und Katzen – in der Regel erlaubt ist.

Maßgeblich für die Teuerung im Bereich der Betriebskosten ist das Valorisierungsgesetz in Wien, das eine automatische, inflationsabhängige Anpassung der kommunalen Gebühren vorsieht. Die Anpassung der Gebühren unter anderem für Wasserversorgung, Abwasser- und Abfallentsorgung richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex (VPI), dem Maßstab für die Inflation in Österreich.

Darüber hinaus erhöhte sich mit der Valorisierung der Kategoriebeträge auch das Verwaltungshonorar nach § 22 MRG als Teil des Betriebskostenkatalogs. Aufgrund des mietzinsrechtlichen Pandemiefolgenlinderungsgesetzes (MPFLG) kam es zu einer Verschiebung der an sich mit 01.04.2021 vorzunehmenden Valorisierung der Richtwerte und der Kategoriebe- träge um ein Jahr. Die nächste Valorisierung findet mit 01.01.2025 statt.

Vergangenen April wurden die Richtwerte und Kategoriebeträge daher verzögert mit Wirksamkeit zum 01.04.2022 valorisiert. Mit Wirksamkeit 01.06.2022 wurden die Kategoriebeträge ein weiteres Mal valorisiert. Damit kam es zu Erhöhungen im Abstand von lediglich zwei Monaten.

Im Folgenden wird überblicksweise auf die rechtlichen Umstände im Bereich der Miete im MRG-Bereich eingegangen, die im Wesentlichen auch für Genossenschaftsmieter gültig sind. An gegebenen Stellen wird auf Sonderregelungen im Bereich des „genossenschaftlichen“ Wohnens hingewiesen.

1) Gesetzliche Grundlage für die Verrechnung von Betriebskosten

Gemäß § 15 MRG setzt sich der Mietzins u.a. zusammen aus dem Hauptmietzins, dem Anteil für Betriebskosten und laufen- de öffentliche Abgaben, dem Anteil für all- fällige besondere Aufwendungen (das sind die Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen, zum Beispiel Lift, Waschküche und Ähnlichem) und der Umsatzsteuer. Damit sind die Betriebskosten Teil des Mietzinses, der jeweils bis Monatsfünften im Vorhinein zu bezahlen ist.

2) Aufteilung der Betriebskosten

Die einzelnen Betriebskosten fallen beim Vermieter nicht auf den jeweiligen Mieter bezogen an, sondern betreffen in der Regel immer die gesamte Liegenschaft. Die Aufteilung auf die einzelnen Mieter erfolgt dann im Normalfall, wenn es keine gesonderte Vereinbarung gibt, entweder nach der Nutzfläche oder dem Nutzwert. Die Nutzfläche des konkreten Mietgegenstandes im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Hauses ergibt dann den Prozentsatz, der dem einzelnen Mieter vorgeschrieben werden kann. Abweichend davon wird der Nutzwert berechnet aus der Nutzfläche des Objektes und allfälliger Zu- und Abschläge für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften. Es gibt darüber hinaus auch Sonderfälle der Aufteilung von bestimmten Betriebskosten nach dem messbaren Verbrauch.

In der Praxis kommt es vor, dass falsche, für den Mieter nachteilige Schlüssel zur Anwendung kommen oder an sich zulässige Schlüssel falsch abgerechnet werden. Nähere Informationen über die Möglichkeiten und den Ablauf von Verfahren zur Richtigstellung nachteiliger Verrechnungsschlüssel erhalten unsere Mitglieder im persönlichen Beratungsgespräch.

3) Katalog der verrechenbaren Betriebskosten

§ 21 MRG enthält eine taxative Aufzählung jener Kosten, die als Betriebskosten weiterverrechnet werden dürfen. Dies bedeutet, dass jene Kosten, die sich nicht in diesem Katalog finden, nicht in der Betriebskostenabrechnung aufscheinen dürfen. Weiters dürfen grundsätzlich nur die Kosten des Betriebes, nicht aber Kosten aus der Erhaltung des Hauses im Wege der Betriebskosten weiterverrechnet werden. Die Erhaltungskosten sind aus den eingenommenen Hauptmietzinsen durch den Eigentümer zu tragen.

Falls dennoch unzulässiger Weise die Mieter im Wege der Betriebskosten mit Erhaltungskosten belastet werden, wie wir es in unsere Praxis als Mieterschutzorganisation immer wieder erleben, vertreten wir die Mieter bei der Durchsetzung ihrer Rechte auf Rückerstattung dieser widerrechtlich verrechneten Kosten.

Es gibt eine Unzahl von Beispielen aus der Rechtsprechung von Schlichtungsstellen und Gerichten, welche Kosten als Betriebskosten anzuerkennen sind und welche Kosten vom Eigentümer/Vermieter selbst zu tragen sind:

• So zählen zum Beispiel die Kosten der Entfernung von Bauschutt und Gerümpel nur dann zu den Betriebskosten, wenn sich ihre Herkunft nicht feststellen lässt. In allen anderen Fällen hat der Vermieter die Kosten direkt beim „Verursacher“ einzuheben.
• Die Kosten für die regelmäßige Rauchfangkehrung dürfen beispielsweise als Betriebskosten verrechnet werden, nicht jedoch die Kosten für das Schleifen des Kamines.

Daher empfiehlt sich in jedem Fall die Überprüfung der verrechneten Betriebskosten durch die Fachleute des Österreichischen Mieterschutzringes.

4) Zulässige Höhe der Betriebskosten

Es ist für Mieter als unbefriedigender Missstand zu werten, dass der Eigentümer grundsätzlich frei in der Auswahl und Vergabe der Leistungen im Bereich der Betriebskosten ist. Da er die Kosten zur Gänze an die Mieter überwälzen kann, besteht keine Verpflichtung und für viele Vermieter daher auch keine Veranlassung, wenn nicht den günstigsten Anbieter, dann zumindest den Bestbieter zu suchen. Im Ergebnis handelt es sich um „Verträge zulasten Dritter“, die in der österreichischen Rechtsordnung eigentlich verpönt sind.

In der Praxis stellen wir immer wieder fest, dass entweder nahestehende Unternehmen oder Konzerngesellschaften zu Höchstpreisen beauftragt werden oder aus welcher Motivation auch immer von Eigentümern oder Hausverwaltungen zu Preisen abgerechnet wird, die nicht „marktüblich“ sind und die sie auf eigene Kosten nicht akzeptieren würden.

Der Oberste Gerichtshof hat jedoch zumindest klargestellt, dass der Vermieter nur solche Kosten als auf die Mieter als Betriebskosten überwälzen darf, die bei vernünftiger Wirtschaftsführung üblicher Weise aufgewendet werden. Ein klassischer Anwendungsfall dieser OGH-Rechtsprechung waren die überhöhten Kosten der Wiener Wohnen Haus- & Außenbetreuung GmbH, einer Tochtergesellschaft von Wiener Wohnen, für deren Leistungen im Bereich der Garten- und Hausbetreuung. In diesen Verfahren wurde die Rückerstattung der überhöhten Betriebskosten an die Mieter im Wege des Betriebskosten Überprüfungsverfahrens erreicht.

5) Vorschreibung der Betriebskosten

Grundsätzlich hat der Vermieter die Wahl zwischen einer Einzelverrechnung der Kosten je nach Anfall oder einer Jahrespauschalverrechnung.   Beinahe ausschließlich wird bei Mehrparteienwohnhäusern von der Jahrespauschalverrechnung Gebrauch gemacht. Dabei darf der Vermieter zur Deckung der im Laufe eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten zu jedem Monatsersten einen gleichbleibenden Teil- bzw. Akontobetrag vorschreiben. Der Vermieter ist jedoch nicht frei in der Festlegung der Höhe des monatlichen Betriebskostenteilbetrages, wie manche Vermieter dies gelegentlich handhaben.

Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass sich die Höhe der Teilbeträge eines Jahres aus dem Gesamtbetrag der tatsächlich angefallenen Betriebskosten des vorangegangenen Kalenderjahres ergeben muss. Diese Summe kann zur „Absicherung“ von Kostenerhöhungen um maximal 10 % erhöht werden und stellt durch 12 geteilt den Höchstbetrag der zulässigen monatlichen Akontovorschreibung dar.

Dieser Höchstbetrag wird in der Praxis immer wieder überschritten, sodass die Befassung der Rechtsexperten des Österreichischen Mieterschutzringes mit der Prüfung auch der monatlichen Betriebskostenteilbeträge auf jeden Fall empfehlenswert ist.

6) Überprüfung der Betriebskostenabrechnung und Verfahren zur Rückerstattung

Wesentlicher Bestandteil des Systems der Jahrespauschalverrechnung ist die gesetzliche Vorschrift, dass der Vermieter die „im Laufe eines Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten spätestens zum Juni des folgenden Kalenderjahres abzurechnen hat. Er hat die Abrechnung beim Hausbesorger oder an einer sonst geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren. Auf Verlangen eines Hauptmieters sind von der Abrechnung und den Belegen auf seine Kosten Abschriften/ Ablichtungen anfertigen zu lassen.“

Die Legung der Abrechnung oder die Belegeinsicht samt Übergabe von Kopien sind im Verweigerungsfalle bei Schlichtungsstelle bzw. Gericht schlussendlich durch Ordnungsgeldstrafen erzwing- bar. In der Praxis bedeutsamer ist jedoch die inhaltliche Überprüfung der Jahresabrechnungen auf Grundlage der eingesehenen Belege. Kommen bei der Prüfung der Unterlagen Zweifel auf, ob bestimmte Positionen dem Grunde oder der Höhe nach zulässige Betriebskosten darstellen, besteht für jeden einzelnen Mieter bzw. Mietergruppen oder alle Mieter der Anspruch, die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung bei der Schlichtungsstelle drei Jahre rückwirkend zu beantragen.

WICHTIG: Bei „Genossenschaftswohnungen“ ist dabei gemäß WGG eine Präklusionsfrist von sechs Monaten ab Auflage der Abrechnung zu beachten. Vor Ablauf der Sechsmonats-Frist sind begründete Einwendungen zu erheben. Widrigenfalls gilt die Abrechnung als „endgültig geprüft und anerkannt“.

Entscheidet die Schlichtungsstelle nicht binnen drei Monaten oder scheint die Entscheidung der Schlichtungsstelle sachverhalts- oder rechtswidrig, besteht die Möglichkeit zur Anrufung des Bezirksgerichtes. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass ab Anrufung des Gerichtes bei Nichtbestehen einer Rechtsschutzdeckung nicht zu unterschätzende Verfahrenskostenrisiken (vor allem für Kosten eigener und gegnerischer Rechtsvertretung und für Sachverständigenkosten) bestehen.

Für die Mitglieder des Österreichischen Mieterschutzringes Wien fallen keine Kosten für die eigene Rechtsvertretung an; die Beratung und Vertretung durch den Mieterschutzring ist Teil der Leistungen für seine Mitglieder! So betreut der Mieterschutzring seine Mitglieder im Bereich der Betriebskostenabrechnungen von der Prüfung der Abrechnungen über die Einholung der Belege bis zur Überprüfung der Betriebskosten und Rückforderung überhöhter Beträge bei Schlichtungsstelle und Gerichten.

Die Sicherheit der Bewohner hat oberste Priorität, gefolgt von der Dokumentation der Schäden und der unverzüglichen Information des Vermieters und der eigenen Versicherung. Mieterrechte wie Mietminderung oder sogar eine Kündigung können im Fall schwerwiegender Schäden geltend gemacht werden. Rechtliche Beratung und Unterstützung durch Mieterschutzorganisationen wie den ÖMR Wien kann in vielen Fällen helfen, Ansprüche erfolgreich durchzusetzen.

Nachfolgend wird erklärt, welche Schritte Mieter nach einem Hochwasser oder Wasserschaden unternehmen sollten.

Wenn die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist, muss auch keine Miete bezahlt werden, ist trotz Wasserschadens die Wohnung bewohnbar, kann eine Mietzinsminderung beansprucht werden – dies gilt für alle Arten von Mietverhältnissen im geförderten Wohnbau und in Altbauten!

Was tun?

Mieter sollten ihren Vermieter umgehend über die Wasserschäden informieren. Der Vermieter ist in der Regel für die Reparatur der Gebäudestruktur (z. B. Wände, Böden, Fenster) verantwortlich. Die Erhaltungspflicht betrifft auch „ernste Schäden“ oder wenn von einer Gesundheitsgefährdung ausgegangen werden kann – z.B. Feuchtigkeit in den Wänden und Böden sowie Schimmel.   Bei Unwetter- oder Hochwasserschäden könnten auch versicherungstechnische Aspekte eine Rolle spielen. Für Schäden an persönlichen Gegenständen (Möbel, Elektrogeräte etc.) ist in der Regel die Haushaltsversicherung des Mieters zuständig. Diese sollte schnellstmöglich informiert werden, um Ansprüche geltend zu machen.

Bei Gebäuden, die ohne Förderung und nach dem zweiten Weltkrieg errichtet wurden, ist die jeweilige Regelung im Mietvertrag auschlaggebend.

Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt eine vorzeitige Auflösung des Mietvertrages, wenn der Mietgegenstand ohne Verschulden des Mieters nicht mehr verwendbar ist, es also eine fristlose Kündigung möglich!

Unterstützung und rechtliche Beratung

Ob Sie jetzt tatsächlich Anspruch auf eine Mietzinsminderung haben oder sogar eine fristlose Kündigung möglich ist – fragen Sie die Juristen des Österreichischen Mieterschutzringes, wir beraten Sie gerne.

Der Mietpreisdeckel als Mittel zur Regulierung des Wohnungsmarktes ist als solcher abzulehnen. Die negativen Auswirkungen, die ein Mietpreisdeckel haben könnte bzw. hat, fordert alternative Lösungen zur Bewältigung der Wohnungsproblematik.

Was gegen den Mietpreisdeckel spricht, ist die Beeinträchtigung des freien Marktes: Ein Mietpreisdeckel greift in diesen ein und stört die natürlichen Mechanismen von Angebot und Nachfrage. Es kommt langfristig zu Marktverzerrung.

Ein sicherlich zentraler Punkt ist die Gefahr, dass der Mietpreisdeckel Investoren abschrecken würde in den Wohnungsbau zu investieren. Es käme zu einem Rückgang des Neubaus und damit zu einem noch knapperen Wohnungsangebot!

Vermieter werden aufgrund begrenzter Mietsteigerungen weniger Mittel zur Verfügung haben, um in die Instandhaltung und Modernisierung ihrer Immobilien zu investieren. Langfristig führt das zu einem Verfall der Wohnqualität.

Strikte Mietpreisregelungen führen oft zu Umgehungsversuchen. Vermieter könnten versuchen, durch höhere Nebenkosten oder illegale Mietverhältnisse die gesetzlichen Bestimmungen zu umgehen.

Die Einführung und Durchsetzung eines Mietpreisdeckels erfordert umfangreiche bürokratische Maßnahmen. Dies führt zu einem zusätzlichem Verwaltungsaufwand und hohen Kosten für den Staat.

Alternativen

Statt eines Mietpreisdeckels muss auf andere Maßnahmen gesetzt werden, um die Wohnungsnot und steigende Mietpreise zu bekämpfen:

Verstärkte Förderung des Wohnungsneubaus, insbesondere im Bereich des sozialen Wohnungsbaus. Durch ein größeres Angebot an Wohnungen würden die Mietpreise auf natürliche Weise stabilisiert werden.

Senkung der Baukosten, etwa durch Reduktion von Steuern und Abgaben oder durch Vereinfachung von Bauvorschriften. Dies könnte dazu beitragen, dass mehr Wohnungen zu erschwinglichen Preisen gebaut werden.

Anstelle eines allgemeinen Mietpreisdeckels sind gezielte Mietzuschüsse für bedürftige Haushalte zu favorisieren. Diese Maßnahme soll sicherstellen, dass die Unterstützung dort ankommt, wo sie am dringendsten benötigt wird, ohne den gesamten Markt zu regulieren.

Die Förderung des Wohnungseigentums als langfristige Lösung für die Wohnungsproblematik, kann durch Maßnahmen wie zinsgünstige Darlehen oder staatliche Zuschüsse mehr Menschen dem Erwerb von Wohneigentum ermöglicht.

Das Beispiel Berlin hat es ganz eindeutig gezeigt: Dort wurde der Mietendeckel 2020 eingeführt, jedoch 2021 vom Bundesverfassungsgericht wieder gekippt. Während der kurzen Gültigkeitsdauer des Deckels stiegen die Angebotsmieten für unregulierte Wohnungen deutlich an, was zu einer Zweiteilung des Marktes führte. Viele Vermieter zögerten zudem, in neue Bauprojekte zu investieren Die Rot-Rot-Grüne Stadtregierung plante daraufhin, eine Leerstandsabgaben einzuführen, die Linke forderte gar die Enteignung.

Fazit

Der Mietpreisdeckel ist kritisch zu betrachten, denn die negative Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die sinkende Investitionsbereitschaft sind dem Wohnungsmarkt abträglich. Stattdessen sollte auf alternative Maßnahmen wie die Förderung des Wohnungsneubaus, die Senkung der Baukosten und gezielte Mietzuschüsse gesetzt werden.

Sie variieren stark je nach Heizsystem, Energieträger und regionalen Gegebenheiten. Angesichts steigender Energiepreise und wachsendem Umweltbewusstsein gewinnt dieses Thema zunehmend an Bedeutung. In diesem Artikel werden die wichtigsten Faktoren beleuchtet, die die Heizungs- und Warmwasserkosten beeinflussen, sowie aktuelle Entwicklungen und mögliche Maßnahmen zur Kostenreduktion diskutiert.

In Österreich werden verschiedene Heizsysteme verwendet, die unterschiedliche Energieträger nutzen. Die häufigsten sind:

Ölheizungen: Nach wie vor weit verbreitet, insbesondere in ländlichen Gebieten. Die Preise für Heizöl unterliegen starken Schwankungen, was die Kostenplanung erschwert.

Gasheizungen: In städtischen Gebieten weit verbreitet. Gaspreise sind in den letzten Jahren aufgrund geopolitischer Spannungen und steigender Nachfrage gestiegen.

Fernwärme: In vielen Städten eine beliebte Option, die durch die Nutzung von Abwärme aus Industrie und Kraftwerken relativ umweltfreundlich ist.

Pelletheizungen: Eine umweltfreundlichere Alternative, die auf nachwachsenden Rohstoffen basiert. Die Preise für Pellets sind stabiler, aber die Anfangsinvestitionen sind höher.

Wärmepumpen: Nutzen Umweltwärme (Luft, Erde, Wasser) und sind besonders effizient. Die Investitionskosten sind hoch, aber die Betriebskosten sind gering.

Solarthermie: Wird häufig zur Unterstützung der Warmwasserbereitung eingesetzt. Die Abhängigkeit vom Wetter und die hohen Anfangsinvestitionen sind Herausforderungen.

Kostenfaktoren

Die Heizungs- und Warmwasserkosten werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst:

Energiepreise: Schwankungen der Öl-, Gas- und Strompreise haben direkte Auswirkungen auf die Heizkosten.

Gebäudestandards: Gut isolierte Gebäude benötigen weniger Heizenergie. Modernisierungen wie Dämmungen und Fenstererneuerungen können die Kosten signifikant senken.

Wetterbedingungen: Kalte Winter erhöhen den Energiebedarf und somit die Heizkosten.

Nutzerverhalten: Bewusster Umgang mit Heizung und Warmwasser kann zu erheblichen Einsparungen führen.

Wartung der Heizungsanlage: Regelmäßige Wartung und Optimierung der Heizanlage können die Effizienz steigern und Kosten senken.

Aktuelle Entwicklungen

Die Energiewende und das Bestreben nach CO₂-Reduktion führen zu bedeutenden Veränderungen im Energiemarkt:

Förderprogramme: Die österreichische Regierung bietet zahlreiche Förderungen für die Umstellung auf „umweltfreundlichere“ Heizsysteme und Energieeffizienzmaßnahmen an.

Erneuerbare Energien: Der Ausbau erneuerbarer Energien wie Wind-, Wasser- und Solarenergie soll die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen verringern und langfristig die Heizkosten stabilisieren. Diese stehen, vor allem Windräder, aber stark in der Kritik.

CO₂-Bepreisung: Mit der Einführung einer CO₂-Steuer auf fossile Brennstoffe glaubt man den Umstieg auf erneuerbare Energien attraktiver durch die Erhöhung und der Kosten für Öl und Gas machen zu können.

Maßnahmen zur Kostenreduktion

Haushalte können verschiedene Maßnahmen ergreifen, um ihre Heiz- und Warmwasserkosten zu senken:

Energieeffiziente Modernisierungen: Investitionen in Dämmung, Fenster und Türen sowie moderne Heiztechnologien.

Optimierung der Heizungsanlage: Regelmäßige Wartung und Anpassung der Heizung an den tatsächlichen Bedarf.

Nutzerverhalten: Bewusstes Heizen und Lüften, Nutzung von Thermostatventilen und Vermeidung von Dauerlüften.

Fördermittel nutzen: Informationsbeschaffung und Nutzung staatlicher Förderprogramme für energieeffiziente Maßnahmen und Heizungsumstellungen.

Zusammengefasst

Die Heizungs- und Warmwasserkosten in Österreich sind ein komplexes Thema, das von vielen Faktoren beeinflusst wird. Durch die Kombination von staatlichen Förderprogrammen, dem Einsatz moderner Technologien und einem bewussten Nutzerverhalten können Haushalte ihre Kosten senken und gleichzeitig einen Beitrag zum Umweltschutz leisten. 

Der ÖMR ist ihr Partner bei der Kontrolle der Verrechnung bzw. Abrechnung ihrer Heizungs- und Warmwasserkosten. Greifen Sie auf uns zurück!

Gerade im Hinblick auf zahlreiche Großprojekte der Gemeinde Wien, die Gemeindebauten betreffend und der damit einhergehenden, oftmals chaotischen Bauführung zulasten der betroffenen Mieter wollen wir hier einen kleinen Überblick über die Möglichkeit der Mietzinsminderung in diesem Zusammenhang geben und aufzeigen, was nötig ist, um seine Ansprüche zu sichern und zumindest einen wirtschaftlichen Druck aufzubauen, wenn man schon gezwungen ist, das Ungemach zu erdulden.

Das Recht auf Mietzinsminderung oder Zinsbefreiung steht dem Mieter auch dann zu, wenn der Vermieter die Beeinträchtigungen nicht zu vertreten hat, d. h. es ist verschuldensunabhängig. Die Mietzinsminderung beginnt nach dem Gesetz ab Beginn der Unbrauchbarkeit bzw. ab einer Gebrauchseinschränkung des Mietobjekts und dauert bis zum Zeitpunkt der Behebung des Mangels an.

WICHTIG: Die Mietzinsminderung setzt eine Anzeige des Mangels voraus. Da die vorbehaltlose und ohne Irrtum erfolgte Zahlung des Mietzinses trotz Kenntnis des Mangels unter Umständen als schlüssiger Verzicht auf den Mietzinsminderungsanspruch gewertet wird, ist es über die Mängelanzeige hinaus wichtig, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen, dass „die weitere Zahlung des vollen Mietzinses vorbehaltlich des gesetzlichen Mietzinsminderungsanspruchs erfolgt“.

In einem geschlossenen Siedlungsgebiet, in dem auch bei gleichbleibenden Charakter mit gelegentlichen baulichen Maßnahmen (Schließung von Baulücken, Umbauten, Erweiterungen, Reparaturen) gerechnet werden muss, sind die von solchen baulichen Maßnahmen ausgehenden Immissionen grundsätzlich als ortsüblich anzusehen sind und – soweit sie auch bei schonungsvoller, die Interessen der Anrainer berücksichtigender Bauführung unvermeidbar sind – von jedem Nachbarn hinzunehmen (sog “Baulärmprivileg“ OGH 5 Ob 57/13p).

Das „Baulärmprivileg“ betrifft lediglich Baulärm, jedoch nicht andere von der Baustelle ausgehende Immissionen. Zum Baulärm gehört auch der Lärm, der durch die zu- und abfahrenden Baustellenfahrzeuge verursacht wird. Von der Baustelle ausgehende Immissionen wie z. B. Erschütterungen, die Schäden an Gebäuden verursachen, sind vom „Baulärmprivileg“ nicht umfasst. Solche schwerwiegenden Beeinträchtigungen können nicht als ortsüblich angesehen werden.

Nächtliche Lärmbelästigung und die wiederholte Störung der Nachtruhe (zwischen 22 und 7 Uhr) ist in Wohngegenden jedenfalls im Hinblick auf § 364 Abs 2 ABGB unzulässig. An Sonn- und Feiertagen bzw. während der ortsüblichen Mittagsruhe ist Lärm d.h. Geräuschentwicklungen ebenfalls zivilrechtlich unzulässig. Bei Lärmbelästigungen liegt in der Regel die Obergrenze bei 25 Prozent (OGH 8 Ob 526/90).

Weitere Beispiele aus der Rechtsprechung zur Orientierung:

• Unbenutzbarkeit der Terrasse/des Balkons infolge einer Sanierung oder Verschmutzung berechtigt zu einer Mietzinsminderung in Höhe von 15 Prozent (LGZ Wien 38 R 39/11h, LGZ Wien 39 R 61/06v). Verschmutzte und verwahrloste allgemeine Teile (Stiegenhaus) über längeren Zeitraum (5 Prozent LGZ Wien 39 R 61/06v).

• Deckendurchfeuchtung und Durchfeuchtung der Trennmauern berechtigen zur Mietzinsminderung abhängig vom Zustand der Wohnung während des relevanten Zeitraumes und der Einschränkung der Befriedigung des Wohnbedürfnisses. Wenn für die Austrocknung auch eine Durchlöcherung der Decke notwendig ist, ist die ganze Wohnung unbrauchbar (100 Prozent) auch wenn nicht die ganze Wohnung betroffen ist (LGZ Wien 41 R 384/84). Ebenso wenn durch den Wassereintritt der die Einrichtung (Fußboden und Tapeten) beschädigt ist und die Wohnung deshalb nicht einmal durchschnittliche brauchbar ist (100 Prozent LGZ Wien 41 R 139/82).

• Sperre der Gaszufuhr wegen Undichtheit der Leitungen, Unbrauchbarkeit des Elektroherds, mangels Erdung gefährliche Elektroleitungen (100 Prozent LGZ Wien 40 R 266/98h).

• Längere Zeit hindurch ist das Mietobjekt ohne Strom- und Wasserversorgung. Der Mieter kann das Bestandobjekt nur zur Einstellung von Fahrnissen gebrauchen (80 Prozent LGZ Graz 3 R 241/86).

• Vorübergehendes Fehlen der Wasserversorgung (50 Prozent LGZ Graz 3 R 307/94). • • Abschalten der Stromzuleitung zum E-Herd (20 Prozent LGZ Graz 3 R 25/83).

• Bei oberflächlichem Schimmelbefall 0 Prozent Mietzinsminderung, wenn der Schimmel ohne Aufwand jederzeit entfernt werden kann, über Schimmelpilzbildung im Bad infolge Fehlens einer Lüftungsmöglichkeit von 10 Prozent bis hin zu 100 Prozent bei nachgewiesener Gesundheitsgefährdung, wenn die Schimmelbildung nicht auf das Nutzungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist und zwei von drei Haupträumen der Wohnung betroffen sind.

• Verschmutzte und verwahrloste allgemeine Teile (Stiegenhaus) über längeren Zeitraum (5 Prozent LGZ Wien 39 R 61/06v). Bei einer Generalsanierung mit Austausch von 200 Fenstern, Erneuerung der Steigleitung, Einbau eines Aufzugs mit erheblicher Lärm- und Staubbeeinträchtigung wurde für den gesamten Zeitraum der Beeinträchtigung durch sämtliche Baumaßnahmen, welche durchaus nicht alle gleichzeitig und in der gleichen Intensität vorgelegen sind, ein durchschnittlicher „pauschalierter“ Mietzinsminderungssatz von 10 Prozent angenommen (MietSlg 70.139, LGZ Wien, 38 R 80/18y).

Zu beachten ist aber, dass man die Störung und ihr Ausmaß nachweisen muss. Man sollte also mittels Lärmprotokoll (Lärmtagebuch) und Fotodokumentation rechtzeitig für eine möglichst vollständige Beweissicherung sorgen.

Die Experten des Österreichischen Mieterschutzrings beraten Sie in diesem Zusammenhang gerne.

Wohnen ist ein Grundbedürfnis jedes Menschen und bindet einen großen Teil des Haushaltseinkommens. Mieten und Betriebskosten steigen in ganz Österreich überproportional zu der ohnehin schon steigenden Inflation und es wird für immer mehr Menschen immer schwieriger, sich Heim und Heizung leisten zu können.

Das betrifft vor allem junge Menschen unter 35 Jahren, aber auch die ältere Bevölkerung ist davon stark betroffen. Vor allem wenn man alleinstehend und vielleicht auch noch Ausgleichszulagenbezieher und damit Mindestpensionist ist.

Hier soll grundsätzlich die Wohnbeihilfe helfen. Mit ihr unterstützt der Staat Menschen mit geringem Einkommen, indem er einen finanziellen Zuschuss zu deren Miete leistet. Voraussetzung ist unter anderem allerdings, dass man ein Einkommen bezieht, das mindestens so hoch ist wie das Mindesteinkommen. 2021 beträgt das Mindesteinkommen in Wien für eine Person 949,46 Euro, für zwei Personen 1.425,53 Euro. Für jede weitere erwachsene Person muss das Mindesteinkommen um 476,07 Euro höher sein, für jedes Kind um 146,50 Euro. Wer zum Zeitpunkt des Antrags über kein solches Mindesteinkommen verfügt, muss zumindest in den letzten zehn Jahren für durchgehend 12 Monate das damals geltende Mindesteinkommen nachweisen können. Wenn Sie keine Wohnbeihilfe bekommen, zum Beispiel, weil Sie Ausgleichszulagenbezieher bzw. Mindestpensionist sind, können Sie vielleicht noch Mietbeihilfe bekommen.

Die Ausgleichszulage soll jeder Person, die eine Pension bezieht und die ihren rechtmäßigen gewöhnlichen Aufenthalt im Inland hat, ein Mindesteinkommen sichern. Sie wird umgangssprachlich oft als „Mindestpension“ bezeichnet. Liegt das Gesamteinkommen (Bruttopension plus sonstige Nettoeinkommen plus eventuelle Unterhaltsansprüche) unter einem gesetzlichen Mindestbetrag (2021 beträgt der Richtsatz für Alleinstehende 1.000,48 Euro, für Ehepaare sowie Paare in eingetragener Partnerschaft 1.578,36 Euro), so erhält der Pensionsbezieher eine Ausgleichszulage zur Aufstockung seines Gesamteinkommens.

Wenn Sie also Mindestpensionist sind, können Sie finanzielle Unterstützung in Form von Mietbeihilfe beantragen. Die Mietbeihilfe wird dann gewährt, wenn durch die Höhe der Gesamtmiete ein bestimmtes Mindesteinkommen (Mindeststandard) unterschritten wird. Bezieher einer Ausgleichszulage sind grundsätzlich auch von der Rezeptgebühr und vom Service-Entgelt für die E-Card als auch von den Rundfunkgebühren befreit bzw. können einen Antrag auf Zuschussleistung zum Fernsprechentgelt stellen.

Für die Wohnbeihilfe ist die Abteilung Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten in 1190 Wien, Heiligenstädter Straße 31 (Telefon: +43 1 4000-74880) zuständig. Wenn Sie einen Antrag auf Mietbeihilfe in der Pension stellen wollen, können Sie für Auskünfte das Servicetelefon 4000-8040 anrufen oder sich per Post, Fax, E-Mail oder persönlich an die Abteilung Soziales, Sozial- und Gesundheitsrecht (MA 40), Fachzentrum Soziale Leistungen im 3. Bezirk, Thomas-Klestil-Platz 8, wenden.

Seit Ende 2022 haben sich solche Vorfälle in der Großfeldsiedlung zugetragen, bei denen die Mieter mit Mietzinserhöhungen von bis zu sechzig Prozent konfrontiert sind. Nach leistbarem Wohnen, gerade in jenen Bauten, die vom „roten Wien“ geschaffen wurden, klingt das jedenfalls nicht. 

Grund für diese horrenden Erhöhungen ist der Ablauf der Wohnbauförderung. Geregelt ist dies im Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz, kurz WWFSG genannt, in welchen das Land Wien die Errichtung von Wohnhäusern, Wohnungen, Eigenheimen und Kleingartenwohnhäusern durch Neubau, Zubau, Einbau oder Umbau fördert. Die Mieten im geförderten Neubau setzen sich im Wesentlichen aus Tilgungsraten und Zinsen der unterschiedlichen Darlehen zusammen. Dazu gehören Bankdarlehen, Zinsen des Wohnbauförderungs-Hauptdarlehens und Superförderungs-Darlehenstilgungen. Die Wohnparteien tragen anteilsmäßig die Kosten.  Der gesetzlich geregelte Deckelbetrag stellt einen Höchstwert da.

Der ursprüngliche richtige Gedanke mittels Förderung Bauprojekte und günstige Wohnmöglichkeiten zu schaffen, ist schon lange Utopie und wird nun nach Ablauf der Darlehen für viele Mieter zunehmend zu einem wahren Albtraum. Durch Auslaufen der Förderung wird nun bei rund 600 Betroffenen das Richtwertmietzins angewendet und nicht wie zuvor der Kategorie-Mietzins. Damit begründet man nicht nur die exorbitante Erhöhung, sondern setzt die Mieter des geförderten Wohnbaus mit jenen Mietern gleich, die in Altbauwohnungen leben, für die grundsätzlich der Richtwertmietzins oder die Angemessenheitsschranke bei vereinbarten Mietzinsen ausschlaggebend ist. In Wien beträgt dieser mit Stand 1.4.2023: 6,67€ pro m² und ist damit, mit Ausnahme des Burgenlands, günstiger als der Richtwert der anderen Bundesländer. Die Werte werden alle 2 Jahre an die Inflation angepasst.

Doch ist diese Umstellung rechtlich begründet oder erhofft man vielmehr ein widerwilliges Hinnehmen der besorgten und verzweifelten Bürger? Viele Betroffene kontaktierten die FPÖ und den Österreichischen Mieterschutzring und ersuchten um Rat und Hilfe. Dies erfolgte zu aller erst mit einem Info-Event MIETSCHOCK im Oktober 2022, als erste Anlaufstelle für die Betroffenen, zum moralischen Beistand und auch um weitere rechtliche Schritte in Angriff zu nehmen, gegen jene unberechtigte Mietzinserhöhung.

Doch wie ist die Rechtslage und die Möglichkeit auf Mietzinsreduktion bei diesem Kulturkampf um das Thema Wohnen gegen den Roten Riesen, der schon längst nicht mehr die Sorgen und Probleme der Österreicher wahrnimmt?

Zunächst ist festzuhalten das jeder Betroffene ein Bestandsverhältnis mit seinem Vermieter durch einen Mietvertrag eingegangen ist. Wie alle Verträge enthält auch der Mietvertrag ein oftmals großes und schwerverständliches Klauselwerk, welches oftmals selbst für Juristen Zeit für dessen Verständnis in Anspruch nimmt. Jedoch werden Mieter, die Privatpersonen sind und kein Unternehmen betreiben, aus juristischer Sicht als Verbraucher gesehen. Zum Schutz des Verbrauchers wurden eine Reihe von Gesetze erlassen, die allesamt darauf abzielen, den Verbraucher bzw. Konsumenten in rechtgeschäftlichen Verkehr zu schützen, da dieser nicht über die Kenntnisse eines ausgebildeten Juristen oder fachlich bewanderten Unternehmer verfügt. Das bekannteste Gesetz ist hierbei sicherlich, dass Konsumentenschutzgesetz, kurz KSchG, welches auch für Mietrechtsfragen relevant sein kann. Besonders relevant bei mietrechtlichen Verträgen kann hier das Transparenzgebot werden, welches im § 6 Abs 3 KSchG normiert ist.

Dieses Transparenzprinzip ist vor allem wichtig bei Verträgen, die zwischen Verbraucher und einem Unternehmer geschlossen werden, was auch in der mietrechtlichen Thematik zwischen den Mietern der Großfeldsiedlung und dem Vermieter Wiener Wohnen zutrifft. Verwendet der Vermieter hierbei eine Vertragsklauseln im Mietvertrag, die unklar oder unverständlich abgefasst ist, so ist diese Klausel unwirksam. Der Vermieter muss also auch bezüglich der Frage betreffend die Höhe des Mietzinses eine klare und verständliche Klausel verwenden, die jeder Durchschnittsverbraucher und Durchschnittsmieter versteht, aus welchen Faktoren sich der Mietzins zusammensetzt und welche Gründe zu einer möglichen Anhebung führen.

Für die Betroffenen rund 600 Personen in der Großfeldsiedlung muss es also auch im Mietvertrag ausreichend verständlich und klar formuliert sein, warum nach Ablauf der Förderungen es zu einer enormen Mietzinserhöhung kommt und welche Gründe hierbei zugrunde liegen , die eine Umstellung vom Kategorie-Mietzins zum Richtwertmietzins veranschaulichen.

Die FPÖ und der österreichische Mieterschutzring haben hier wohl den richtigen Riecher gehabt, diesen Mietzinswahnsinn als erstes anzusprechen und dem entgegenzuwirken. Eine Entscheidung des OGH von Juli 2023, welcher sich genau mit jener Thematik befasste, stärkt nun auch das gemeinsame Vorhaben, jene Mietenexplosion zu stoppen und den „Roten Riesen“ in die Knie zu zwingen.

Die rechtliche Aussicht, dass jene Betroffenen zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern können und deren Mieten für ein leistbares Wohnen neu berechnet werden, stehen somit gut und geben etwas Hoffnung in Hinblick auf Teuerung und Inflation im Leben der Österreicher. 

Wie auch schon einmal in der letzten Auflage von „Mein Wohnrecht“ geht es in diesem Beitrag wieder um einen Tatbestand, der in der Welt der Gesetze durch das HeizKG geregelt wird. Des besseren Verständnis halber wird auch in dieser Ausgabe noch einmal auf den Anwendungsbereich des HeizKG eingegangen – denn nur dort wo das HeizKG auch anwendbar ist, sind die Informationen aus diesem Artikel auch zielführend.

In vielen Mehrfamilienhäusern gibt es eine zentrale Heizanlage, die sämtliche Wohnungen versorgt. Daher ist es heutzutage immer wieder der Fall, dass Bewohner einer Wohnung Heizwärme, Warmwasser und sogar die Wohnungskühlung aus einer "gemeinsamen Versorgungsanlage" beziehen. In solchen Fällen müssen die Kosten, die durch den Betrieb dieser gemeinsamen Anlage entstehen, auf alle versorgten Wohnungen sowie auf andere Räume aufgeteilt werden. Hierbei kommt das schon im vorherigen Absatz angekündigte Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz (HeizKG) ins Spiel.

Nicht anwendbar ist das HeizKG für Einzelheizungen! (Z.B. Gastherme in der eigenen Wohnung oder Beheizung der Wohnung mittels Strom)

Das HeizKG findet Anwendung, um die Verteilung der Heizkosten, Warmwasserkosten und Kosten für die Klimatisierung in Gebäuden mit mindestens vier separaten Einheiten zu regeln, und zwar unter folgenden Bedingungen:

• Diese Einheiten werden über eine gemeinsame Versorgungsanlage versorgt, einschließlich Fernwärme und Fernkälte.
• Diese Einheiten sind entweder bereits mit Verbrauchsmessgeräten zur Ermittlung der individuellen Verbrauchsanteile ausgestattet oder es wäre erforderlich, solche Geräte einzubauen.

Im HeizKG ist festgehalten, welche Kosten überhaupt verrechnet werden dürfen:

• Energiekosten (d.h. konkret die Kosten des eingesetzten Energieträgers wie Öl, Gas, Pellets o.ä.).
• Sonstige Kosten des Betriebes. Hiermit sind die Kosten für Wartung, Verschleiß, Ablesung des Verbrauchs gemeint.

Die Aufteilung der Kosten:

Die Aufteilung der Kosten, die durch die Beheizung des Gebäudes und der Aufbereitung des Warmwassers entstehen, müssen naturgemäß von jemandem getragen werden. Wie diese Aufteilung zu erfolgen hat wird zwar durch das Gesetz vorgeschlagen, jedoch kann durch Vereinbarung der Parteien davon abgewichen werden. Aus diesen Möglichkeiten resultierte schon so manche Streitigkeit, die daraufhin vor Gericht ausgetragen werden musste. Im Anschluss wollen wir unseren Lesern einen ungefähren Überblick über diese rechtlichen Bestimmungen geben.

Wenn sowohl Heizung als auch Warmwasser geliefert werden, müssen die Gesamtkosten des Hauses zunächst in Heiz- und Warmwasserkosten aufgeteilt werden. Dies erfolgt in erster Linie basierend auf den Ergebnissen einer Verbrauchsmessung.

Falls eine Aufteilung basierend auf dem gemessenen Verbrauch nicht möglich ist (zum Beispiel aufgrund fehlender oder defekter Messvorrichtungen), werden die Kosten nach einem anderen angemessenen Verfahren entsprechend dem Stand der Technik verteilt.

Eine Verpflichtung zur Messung, sowohl von Warmwasser als auch Heizleistung besteht nur dann nicht, wenn die getrennte Messung wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Jedoch auch in einem solchen Fall muss die Trennung des Wärmeverbrauchs durch Verfahren, die dem Stand der Technik entsprechen erfolgen.

Wenn eine Aufteilung in Heiz- und Warmwasserkosten weder durch Messung noch durch ein angemessenes dem Stande der Technik entsprechendes Verfahren möglich ist, wird in erster Linie auf die Vereinbarung zwischen (Wärme) Abgeber und (Wärme) Abnehmer zurückgegriffen. Falls keine solche Vereinbarung besteht, erfolgt die Trennung der Gesamtkosten im Verhältnis von 60 % (Heizkosten) zu 40 % (Warmwasserkosten).

Daraus ergeben sich unterschiedliche Beträge für Heiz- und Warmwasserkosten, welche sowohl verbrauchsunabhängige als auch verbrauchsabhängige Kosten darstellen und auf die Wärmeabnehmer verteilt werden müssen.

Die genaue Aufteilung zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten richtet sich ebenfalls in erster Linie nach der (einstimmigen!) Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer. Der verbrauchsabhängige Anteil muss dabei mindestens 55 % und höchstens 85 % der Energiekosten betragen. Falls keine Vereinbarung getroffen wurde, erfolgt die Verteilung im Verhältnis von 70 % (verbrauchsabhängig) zu 30 % (verbrauchsunabhängig).

Falls auch Kälte geliefert wird, so gilt folgendes: Für die Kältekosten werden mindestens 80 % der Energiekosten basierend auf den Verbrauchsanteilen verteilt, während der Rest entsprechend der versorgbaren Nutzfläche aufgeteilt wird. Kommt jedoch keine Vereinbarung zustande so gelten für die Kältekosten folgende Regelungen:

Die Kosten der Klimatisierung (Kälte) werden zu 90 % nach den Verbrauchsanteilen und zu 10 % nach der versorgbaren Nutzfläche aufgeteilt. Eine Vereinbarung ist nur zulässig, wenn mindestens 80 % der Energiekosten nach Verbrauch und der Rest nach versorgbaren Nutzfläche aufgeteilt werden.

Die Rechnungslegung:

Um wissen zu müssen, worauf Sie bei der Abrechnung über Ihre Heizkosten alles achten müssen und welche Rechte Ihnen dabei zustehen, haben wir die wichtigsten Informationen im nächsten beiden Absätzen zusammen gefasst.

Die Abrechnungsperiode nach dem HeizKG dauert in der Regel zwölf Monate, kann jedoch unter bestimmten besonderen Umständen abweichen, solange der Zeitraum von 16 Monaten nicht überschritten wird. Die Ablesung ist rechtzeitig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen vor bis zwei Wochen nach der Heiz- oder Kühlperiode oder innerhalb von drei Wochen vor bis drei Wochen nach dem letzten Hauptablesetermin außerhalb dieser Perioden erfolgt. Der Abgeber muss spätestens sechs Monate nach Ende der Abrechnungsperiode eine schriftliche Abrechnung erstellen und den Abnehmern zur Verfügung stellen. Diese Abrechnung umfasst alle während der Abrechnungsperiode fällig gewordenen Versorgungskosten und beinhaltet auch eine Rechnungsabgrenzung, falls notwendig. Zudem müssen den Abnehmern regelmäßig Verbrauchsinformationen bereitgestellt werden. Die Informationen über die Abrechnung, die jedem Abnehmer zugesendet werden, müssen verschiedene zwingende Angaben enthalten, darunter den Beginn und das Ende der Abrechnungsperiode, die Gesamtkosten, den Verbrauch und Vergleiche mit vorherigen Abrechnungsperioden.

Den Abnehmern steht das Recht zu, die Abrechnung und die dazugehörigen Belege einzusehen, und sie können auch Kopien gegen Gebühr anfordern. Hierbei muss der Zeitraum für eine Einsicht zumindest 4 Wochen betragen. Wird einem Mieter gegenüber keiner Abrechnung gemacht oder ihm keine Einsicht in die Belege gewährt, hat der Mieter die Möglichkeit zur Durchsetzung in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle oder dem zuständigen Bezirksgericht. Der Wohnungseigentümer hingegen kann sein Einsichtsrecht nur auf dem direkten Rechtswege durchsetzen.

Sollte es zu Problemen mit Ihrer Abrechnung im Speziellen oder mit dem HeizKG im Allgemeinen kommen, so zögern Sie nicht sich an die Fachleute des Österreichischen Mieterschutz Rings zu wenden.

Da die Kündigung des Mietvertrages und damit einhergehend der Verlust des trauten Heimes die schärfste Konsequenz im Mietrecht darstellt, so gilt es mit dem ausreichenden Wissen darüber diese Folgen unbedingt zu vermeiden.

1.    Die gerichtliche Kündigung wegen Mietzinsrückstand

Der Kündigungsgrund wegen Mietzinsrückstand ist in § 30 Abs 2 Z 1 des MRG festgehalten und enthält drei wesentliche Voraussetzungen ohne denen er nicht gelten gemacht werden kann. Nämlich (1) Rückstand an Mietzinsen (im Zeitpunkt der Zustellung der gerichtlichen Kündigung), (2) Eintritt der Fälligkeit des Rückstands und (3) eine erfolgte Mahnung.

Gehen wir einen potenziellen Fall der Kündigung wegen Zahlungsrückstand einmal der Reihe nach durch: Es muss ein vom Mieter verschuldeter Rückstand des gültig vereinbarten Mietzinses vorliegen. Der Mieter hat also schuldhaft gar keine oder nicht die volle Miete an den Vermieter bezahlt. Nach verbreiteter Ansicht muss dieser Rückstand zumindest acht Tage nach dem Fälligkeitszeitpunkt liegen. Bei Fälligkeit des Mietzinses am Monatsersten kann ein Rückstand also frühstens zum achten eintreten. Schuldhaft bedeutet hier, dass der Zahlungsrückstand seinen Grund auf Seiten des Mieter haben muss. Einfach gesagt, wann immer der Vermieter selbst keinen Anlass zur Nichtzahlung bot.

Als nächstes muss der Vermieter den offenen Betrag einmahnen. Die Mahnung bezweckt, den Mieter auf die Fälligkeit seiner Mietzinsverbindlichkeit hinzuweisen. Außerdem kann noch eine zusätzliche Nachfrist zur Zahlung eingeräumt werden. Ohne vorangegangene Mahnung kann keine gültige Kündigung wegen Mietzinsrückstand erfolgen!

In weiterer Folge kann der Mieter mittels gerichtlicher Kündigung das Mietverhältnis beenden. Die Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter muss gerichtlich erfolgen! Eine mündlich ausgesprochene oder per eingeschriebenen Brief übermittelte Kündigung ist ungültig!

2.     Die Mietzins- und Räumungsklage

Neben der gerichtlichen Kündigung des Mietvertrages steht dem Vermieter bei Mietrückstand auch das Instrument der Mietzins- und Räumungsklage (§ 1118 2. Fall ABGB) zur Verfügung. Eine Mietzins- und Räumungsklage kann vom Vermieter dann angestrengt werden, wenn (1) trotz Mahnung (2) nach Fälligkeit (3) bis zum nächstfolgenden Zinstermin (4) die Mietzinszahlung (teilweise) nicht erbracht wurde.

Diese Vorgehensweise ist für den Vermieter leichter, da die Voraussetzungen 3 und 4 bis zum Schluss der Verhandlung in erster Instanz vorliegen müssen und nicht schon bei Klagseinbringung. Da jeder Zahlungsrückstand bis zum Schluss der Verhandlung erster Instanz zum Obsiegen des Klägers führen kann gilt folgender Merksatz: Solange eine Mietzins- und Räumungsklage gegen den Mieter läuft, kann jedweder neuauflaufende Zahlungsrückstand zum Verlust der Mietwohnung führen und ist daher unbedingt zu vermeiden!

Da für den säumigen Mieter die Lage bei eingehenden gerichtlichen Kündigungen oder Mietzins- und Räumungsklagen sehr schwierig werden kann und etwaige Fehler zu Konsequenzen bis hin zum Verlust der Wohnung führen können, empfiehlt es sich diesbezügliche Mahnungen äußerst ernst zu nehmen und schnell Hilfe beim Österreichischen Mieterschutz Ring zu suchen.