Maßgeblich für die Teuerung im Bereich der Betriebskosten ist das Valorisierungsgesetz in Wien, das eine automatische, inflationsabhängige Anpassung der kommunalen Gebühren vorsieht. Die Anpassung der Gebühren unter anderem für Wasserversorgung, Abwasser- und Abfallentsorgung richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex (VPI), dem Maßstab für die Inflation in Österreich.
Darüber hinaus erhöhte sich mit der Valorisierung der Kategoriebeträge auch das Verwaltungshonorar nach § 22 MRG als Teil des Betriebskostenkatalogs. Aufgrund des mietzinsrechtlichen Pandemiefolgenlinderungsgesetzes (MPFLG) kam es zu einer Verschiebung der an sich mit 01.04.2021 vorzunehmenden Valorisierung der Richtwerte und der Kategoriebe- träge um ein Jahr. Die nächste Valorisierung findet mit 01.01.2025 statt.
Vergangenen April wurden die Richtwerte und Kategoriebeträge daher verzögert mit Wirksamkeit zum 01.04.2022 valorisiert. Mit Wirksamkeit 01.06.2022 wurden die Kategoriebeträge ein weiteres Mal valorisiert. Damit kam es zu Erhöhungen im Abstand von lediglich zwei Monaten.
Im Folgenden wird überblicksweise auf die rechtlichen Umstände im Bereich der Miete im MRG-Bereich eingegangen, die im Wesentlichen auch für Genossenschaftsmieter gültig sind. An gegebenen Stellen wird auf Sonderregelungen im Bereich des „genossenschaftlichen“ Wohnens hingewiesen.
1) Gesetzliche Grundlage für die Verrechnung von Betriebskosten
Gemäß § 15 MRG setzt sich der Mietzins u.a. zusammen aus dem Hauptmietzins, dem Anteil für Betriebskosten und laufen- de öffentliche Abgaben, dem Anteil für all- fällige besondere Aufwendungen (das sind die Betriebskosten von Gemeinschaftsanlagen, zum Beispiel Lift, Waschküche und Ähnlichem) und der Umsatzsteuer. Damit sind die Betriebskosten Teil des Mietzinses, der jeweils bis Monatsfünften im Vorhinein zu bezahlen ist.
2) Aufteilung der Betriebskosten
Die einzelnen Betriebskosten fallen beim Vermieter nicht auf den jeweiligen Mieter bezogen an, sondern betreffen in der Regel immer die gesamte Liegenschaft. Die Aufteilung auf die einzelnen Mieter erfolgt dann im Normalfall, wenn es keine gesonderte Vereinbarung gibt, entweder nach der Nutzfläche oder dem Nutzwert. Die Nutzfläche des konkreten Mietgegenstandes im Verhältnis zur gesamten Nutzfläche des Hauses ergibt dann den Prozentsatz, der dem einzelnen Mieter vorgeschrieben werden kann. Abweichend davon wird der Nutzwert berechnet aus der Nutzfläche des Objektes und allfälliger Zu- und Abschläge für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften. Es gibt darüber hinaus auch Sonderfälle der Aufteilung von bestimmten Betriebskosten nach dem messbaren Verbrauch.
In der Praxis kommt es vor, dass falsche, für den Mieter nachteilige Schlüssel zur Anwendung kommen oder an sich zulässige Schlüssel falsch abgerechnet werden. Nähere Informationen über die Möglichkeiten und den Ablauf von Verfahren zur Richtigstellung nachteiliger Verrechnungsschlüssel erhalten unsere Mitglieder im persönlichen Beratungsgespräch.
3) Katalog der verrechenbaren Betriebskosten
§ 21 MRG enthält eine taxative Aufzählung jener Kosten, die als Betriebskosten weiterverrechnet werden dürfen. Dies bedeutet, dass jene Kosten, die sich nicht in diesem Katalog finden, nicht in der Betriebskostenabrechnung aufscheinen dürfen. Weiters dürfen grundsätzlich nur die Kosten des Betriebes, nicht aber Kosten aus der Erhaltung des Hauses im Wege der Betriebskosten weiterverrechnet werden. Die Erhaltungskosten sind aus den eingenommenen Hauptmietzinsen durch den Eigentümer zu tragen.
Falls dennoch unzulässiger Weise die Mieter im Wege der Betriebskosten mit Erhaltungskosten belastet werden, wie wir es in unsere Praxis als Mieterschutzorganisation immer wieder erleben, vertreten wir die Mieter bei der Durchsetzung ihrer Rechte auf Rückerstattung dieser widerrechtlich verrechneten Kosten.
Es gibt eine Unzahl von Beispielen aus der Rechtsprechung von Schlichtungsstellen und Gerichten, welche Kosten als Betriebskosten anzuerkennen sind und welche Kosten vom Eigentümer/Vermieter selbst zu tragen sind:
- So zählen zum Beispiel die Kosten der Entfernung von Bauschutt und Gerümpel nur dann zu den Betriebskosten, wenn sich ihre Herkunft nicht feststellen lässt. In allen anderen Fällen hat der Vermieter die Kosten direkt beim „Verursacher“ einzuheben.
- Die Kosten für die regelmäßige Rauchfangkehrung dürfen beispielsweise als Betriebskosten verrechnet werden, nicht jedoch die Kosten für das Schleifen des Kamines.
Daher empfiehlt sich in jedem Fall die Überprüfung der verrechneten Betriebskosten durch die Fachleute des Österreichischen Mieterschutzringes.
4) Zulässige Höhe der Betriebskosten
Es ist für Mieter als unbefriedigender Missstand zu werten, dass der Eigentümer grundsätzlich frei in der Auswahl und Vergabe der Leistungen im Bereich der Betriebskosten ist. Da er die Kosten zur Gänze an die Mieter überwälzen kann, besteht keine Verpflichtung und für viele Vermieter daher auch keine Veranlassung, wenn nicht den günstigsten Anbieter, dann zumindest den Bestbieter zu suchen. Im Ergebnis handelt es sich um „Verträge zulasten Dritter“, die in der österreichischen Rechtsordnung eigentlich verpönt sind.
In der Praxis stellen wir immer wieder fest, dass entweder nahestehende Unternehmen oder Konzerngesellschaften zu Höchstpreisen beauftragt werden oder aus welcher Motivation auch immer von Eigentümern oder Hausverwaltungen zu Preisen abgerechnet wird, die nicht „marktüblich“ sind und die sie auf eigene Kosten nicht akzeptieren würden.
Der Oberste Gerichtshof hat jedoch zumindest klargestellt, dass der Vermieter nur solche Kosten als auf die Mieter als Betriebskosten überwälzen darf, die bei vernünftiger Wirtschaftsführung üblicher Weise aufgewendet werden. Ein klassischer Anwendungsfall dieser OGH-Rechtsprechung waren die überhöhten Kosten der Wiener Wohnen Haus- & Außenbetreuung GmbH, einer Tochtergesellschaft von Wiener Wohnen, für deren Leistungen im Bereich der Garten- und Hausbetreuung. In diesen Verfahren wurde die Rückerstattung der überhöhten Betriebskosten an die Mieter im Wege des Betriebskosten Überprüfungsverfahrens erreicht.
5) Vorschreibung der Betriebskosten
Grundsätzlich hat der Vermieter die Wahl zwischen einer Einzelverrechnung der Kosten je nach Anfall oder einer Jahrespauschalverrechnung. Beinahe ausschließlich wird bei Mehrparteienwohnhäusern von der Jahrespauschalverrechnung Gebrauch gemacht. Dabei darf der Vermieter zur Deckung der im Laufe eines Kalenderjahres fällig werdenden Betriebskosten zu jedem Monatsersten einen gleichbleibenden Teil- bzw. Akontobetrag vorschreiben. Der Vermieter ist jedoch nicht frei in der Festlegung der Höhe des monatlichen Betriebskostenteilbetrages, wie manche Vermieter dies gelegentlich handhaben.
Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass sich die Höhe der Teilbeträge eines Jahres aus dem Gesamtbetrag der tatsächlich angefallenen Betriebskosten des vorangegangenen Kalenderjahres ergeben muss. Diese Summe kann zur „Absicherung“ von Kostenerhöhungen um maximal 10 % erhöht werden und stellt durch 12 geteilt den Höchstbetrag der zulässigen monatlichen Akontovorschreibung dar.
Dieser Höchstbetrag wird in der Praxis immer wieder überschritten, sodass die Befassung der Rechtsexperten des Österreichischen Mieterschutzringes mit der Prüfung auch der monatlichen Betriebskostenteilbeträge auf jeden Fall empfehlenswert ist.
6) Überprüfung der Betriebskostenabrechnung und Verfahren zur Rückerstattung
Wesentlicher Bestandteil des Systems der Jahrespauschalverrechnung ist die gesetzliche Vorschrift, dass der Vermieter die „im Laufe eines Kalenderjahres fällig gewordenen Betriebskosten spätestens zum Juni des folgenden Kalenderjahres abzurechnen hat. Er hat die Abrechnung beim Hausbesorger oder an einer sonst geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen und den Hauptmietern in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren. Auf Verlangen eines Hauptmieters sind von der Abrechnung und den Belegen auf seine Kosten Abschriften/ Ablichtungen anfertigen zu lassen.“
Die Legung der Abrechnung oder die Belegeinsicht samt Übergabe von Kopien sind im Verweigerungsfalle bei Schlichtungsstelle bzw. Gericht schlussendlich durch Ordnungsgeldstrafen erzwing- bar. In der Praxis bedeutsamer ist jedoch die inhaltliche Überprüfung der Jahresabrechnungen auf Grundlage der eingesehenen Belege. Kommen bei der Prüfung der Unterlagen Zweifel auf, ob bestimmte Positionen dem Grunde oder der Höhe nach zulässige Betriebskosten darstellen, besteht für jeden einzelnen Mieter bzw. Mietergruppen oder alle Mieter der Anspruch, die Überprüfung der Betriebskostenabrechnung bei der Schlichtungsstelle drei Jahre rückwirkend zu beantragen.
WICHTIG: Bei „Genossenschaftswohnungen“ ist dabei gemäß WGG eine Präklusionsfrist von sechs Monaten ab Auflage der Abrechnung zu beachten. Vor Ablauf der Sechsmonats-Frist sind begründete Einwendungen zu erheben. Widrigenfalls gilt die Abrechnung als „endgültig geprüft und anerkannt“.
Entscheidet die Schlichtungsstelle nicht binnen drei Monaten oder scheint die Entscheidung der Schlichtungsstelle sachverhalts- oder rechtswidrig, besteht die Möglichkeit zur Anrufung des Bezirksgerichtes. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass ab Anrufung des Gerichtes bei Nichtbestehen einer Rechtsschutzdeckung nicht zu unterschätzende Verfahrenskostenrisiken (vor allem für Kosten eigener und gegnerischer Rechtsvertretung und für Sachverständigenkosten) bestehen.
Für die Mitglieder des Österreichischen Mieterschutzringes Wien fallen keine Kosten für die eigene Rechtsvertretung an; die Beratung und Vertretung durch den Mieterschutzring ist Teil der Leistungen für seine Mitglieder! So betreut der Mieterschutzring seine Mitglieder im Bereich der Betriebskostenabrechnungen von der Prüfung der Abrechnungen über die Einholung der Belege bis zur Überprüfung der Betriebskosten und Rückforderung überhöhter Beträge bei Schlichtungsstelle und Gerichten.