In der Praxis zeigt sich jedoch, dass die Maklerprovision – insbesondere auf angespannten Wohnungsmärkten – regelmäßig ausschließlich oder zu einem großen Teil vom Wohnungssuchenden bezahlt wird. Mietinteressenten, die sich auf ein vom Makler veranlasstes Inserat melden, werden häufig darauf verwiesen, zuerst einen Maklervertrag mit diesem abzuschließen bzw. die Zahlung einer Provision zuzusagen, bevor die Kontaktdaten des Vermieters übermittelt werden. Dadurch entstehen zu Beginn des Mietverhältnisses hohe Kosten für Mieter, die neben der Maklerprovision auch noch die Kaution für das neue Mietverhältnis und Umzugskosten zu tragen haben. Dies stellt vor allem für einkommensschwache Haushalte, aber auch für Durchschnittsverdiener eine große Belastung dar.
Eine Novelle des Maklergesetzes sieht nun vor, dass in Zukunft für die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags die Maklerprovision zahlen soll, wer die Leistung des Maklers veranlasst und diesen ausgewählt hat ("Erstauftraggeberprinzip"). Vom Vermieter veranlasste Vermittlungen sollen daher auch ausschließlich von diesem bezahlt werden. Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Provision vom Wohnungssuchenden, wenn dieser der erste Auftraggeber ist. Der Wohnungsmieter soll sich damit künftig beim Abschluss von Wohnungsmietverträgen die Bezahlung einer Provision, sowohl in den Fällen, in denen Vermieter in Zukunft auf die Einschaltung von Maklern verzichten, als auch dann, wenn die Vermieter die Provision selbst tragen. Die am Beginn eines neuen Mietverhältnisses für Mieter entstehenden Kosten sollen dadurch erheblich gesenkt werden.
In den Erläuterungen zur Gesetzesnovelle wird auch ausdrücklich Bezug genommen auf die Möglichkeit von Umgehungsversuchen und sollen diese verhindert werden, indem unter anderem Vereinbarungen unwirksam sein sollen, die den Mieter zu einer sonstigen Leistung im Zusammenhang mit der Vermittlung oder dem Abschluss eines Wohnungsmietvertrags an den oder die Makler, den Vermieter, oder – ohne angemessene Gegenleistung – an den früheren Mieter oder einen sonstigen Dritten verpflichten. Auch wenn zwischen dem Immobilienmakler und dem Vermieter oder Verwalter ein wirtschaftliches Naheverhältnis besteht, wird der Wohnungssuchende nicht provisionspflichtig.
In Deutschland wurde das Bestellerprinzip 2015 eingeführt und besteht dort für Makler ein generelles Provisionsverbot gegenüber Mietern. Nur bei Vorliegen einer Ausnahme, etwa wenn der Mieter den Makler selbst schriftlich beauftragt hat und der Makler aufgrund dieses Auftrags tätig wird und eine Wohnung beschafft, über die schließlich auch ein Mietvertrag zustande kommt, darf doch eine Provision vereinbart werden. Die Beweispflicht dafür trifft den Makler. Im österreichischen Gesetzesentwurf trifft die Beweislast denjenigen, der behauptet, dass der Makler vom jeweils anderen zuerst beauftragt wurde und wird das in der Praxis regelmäßig der Mieter sein, dem die Erbringung dieses Beweises jedoch kaum möglich sein wird.
Speziell in den Fällen in denen Vermieter und Makler oft durch eine langjährige Zusammenarbeit in einem Naheverhältnis stehen, welches aber noch nicht die Ausmaße des vom Gesetz geforderten wirtschaftlichen Naheverhältnisses erfüllt und es vorkommen kann, dass der Vermieter dem Makler diverse Objekte zur Kenntnis bringt, ohne diesem ein ausdrückliches Einverständnis zum Inserieren oder anderweitigen Bewerben zu erteilen, wäre der Mieter provisionspflichtig. Aus diesem Grund ist es nicht ganz verständlich, warum man sich nicht gänzlich am funktionierenden deutschen Modell orientiert hat oder doch zumindest vorsieht, dass den Makler die Beweislast für das Vorliegen einer Provisionsverpflichtung des Wohnungsuchenden trifft. In jedem Fall sollte hier nachgebessert werden.