Wie auch schon einmal in der letzten Auflage von „Mein Wohnrecht“ geht es in diesem Beitrag wieder um einen Tatbestand, der in der Welt der Gesetze durch das HeizKG geregelt wird. Des besseren Verständnis halber wird auch in dieser Ausgabe noch einmal auf den Anwendungsbereich des HeizKG eingegangen – denn nur dort wo das HeizKG auch anwendbar ist, sind die Informationen aus diesem Artikel auch zielführend.
In vielen Mehrfamilienhäusern gibt es eine zentrale Heizanlage, die sämtliche Wohnungen versorgt. Daher ist es heutzutage immer wieder der Fall, dass Bewohner einer Wohnung Heizwärme, Warmwasser und sogar die Wohnungskühlung aus einer "gemeinsamen Versorgungsanlage" beziehen. In solchen Fällen müssen die Kosten, die durch den Betrieb dieser gemeinsamen Anlage entstehen, auf alle versorgten Wohnungen sowie auf andere Räume aufgeteilt werden. Hierbei kommt das schon im vorherigen Absatz angekündigte Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz (HeizKG) ins Spiel.
Nicht anwendbar ist das HeizKG für Einzelheizungen! (Z.B. Gastherme in der eigenen Wohnung oder Beheizung der Wohnung mittels Strom)
Das HeizKG findet Anwendung, um die Verteilung der Heizkosten, Warmwasserkosten und Kosten für die Klimatisierung in Gebäuden mit mindestens vier separaten Einheiten zu regeln, und zwar unter folgenden Bedingungen:
- Diese Einheiten werden über eine gemeinsame Versorgungsanlage versorgt, einschließlich Fernwärme und Fernkälte.
- Diese Einheiten sind entweder bereits mit Verbrauchsmessgeräten zur Ermittlung der individuellen Verbrauchsanteile ausgestattet oder es wäre erforderlich, solche Geräte einzubauen.
Im HeizKG ist festgehalten, welche Kosten überhaupt verrechnet werden dürfen:
- Energiekosten (d.h. konkret die Kosten des eingesetzten Energieträgers wie Öl, Gas, Pellets o.ä.).
- Sonstige Kosten des Betriebes. Hiermit sind die Kosten für Wartung, Verschleiß, Ablesung des Verbrauchs gemeint.
Die Aufteilung der Kosten:
Die Aufteilung der Kosten, die durch die Beheizung des Gebäudes und der Aufbereitung des Warmwassers entstehen, müssen naturgemäß von jemandem getragen werden. Wie diese Aufteilung zu erfolgen hat wird zwar durch das Gesetz vorgeschlagen, jedoch kann durch Vereinbarung der Parteien davon abgewichen werden. Aus diesen Möglichkeiten resultierte schon so manche Streitigkeit, die daraufhin vor Gericht ausgetragen werden musste. Im Anschluss wollen wir unseren Lesern einen ungefähren Überblick über diese rechtlichen Bestimmungen geben.
Wenn sowohl Heizung als auch Warmwasser geliefert werden, müssen die Gesamtkosten des Hauses zunächst in Heiz- und Warmwasserkosten aufgeteilt werden. Dies erfolgt in erster Linie basierend auf den Ergebnissen einer Verbrauchsmessung.
Falls eine Aufteilung basierend auf dem gemessenen Verbrauch nicht möglich ist (zum Beispiel aufgrund fehlender oder defekter Messvorrichtungen), werden die Kosten nach einem anderen angemessenen Verfahren entsprechend dem Stand der Technik verteilt.
Eine Verpflichtung zur Messung, sowohl von Warmwasser als auch Heizleistung besteht nur dann nicht, wenn die getrennte Messung wirtschaftlich nicht vertretbar ist. Jedoch auch in einem solchen Fall muss die Trennung des Wärmeverbrauchs durch Verfahren, die dem Stand der Technik entsprechen erfolgen.
Wenn eine Aufteilung in Heiz- und Warmwasserkosten weder durch Messung noch durch ein angemessenes dem Stande der Technik entsprechendes Verfahren möglich ist, wird in erster Linie auf die Vereinbarung zwischen (Wärme) Abgeber und (Wärme) Abnehmer zurückgegriffen. Falls keine solche Vereinbarung besteht, erfolgt die Trennung der Gesamtkosten im Verhältnis von 60 % (Heizkosten) zu 40 % (Warmwasserkosten).
Daraus ergeben sich unterschiedliche Beträge für Heiz- und Warmwasserkosten, welche sowohl verbrauchsunabhängige als auch verbrauchsabhängige Kosten darstellen und auf die Wärmeabnehmer verteilt werden müssen.
Die genaue Aufteilung zwischen verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Kosten richtet sich ebenfalls in erster Linie nach der (einstimmigen!) Vereinbarung zwischen Wärmeabgeber und Wärmeabnehmer. Der verbrauchsabhängige Anteil muss dabei mindestens 55 % und höchstens 85 % der Energiekosten betragen. Falls keine Vereinbarung getroffen wurde, erfolgt die Verteilung im Verhältnis von 70 % (verbrauchsabhängig) zu 30 % (verbrauchsunabhängig).
Falls auch Kälte geliefert wird, so gilt folgendes: Für die Kältekosten werden mindestens 80 % der Energiekosten basierend auf den Verbrauchsanteilen verteilt, während der Rest entsprechend der versorgbaren Nutzfläche aufgeteilt wird. Kommt jedoch keine Vereinbarung zustande so gelten für die Kältekosten folgende Regelungen:
Die Kosten der Klimatisierung (Kälte) werden zu 90 % nach den Verbrauchsanteilen und zu 10 % nach der versorgbaren Nutzfläche aufgeteilt. Eine Vereinbarung ist nur zulässig, wenn mindestens 80 % der Energiekosten nach Verbrauch und der Rest nach versorgbaren Nutzfläche aufgeteilt werden.
Die Rechnungslegung:
Um wissen zu müssen, worauf Sie bei der Abrechnung über Ihre Heizkosten alles achten müssen und welche Rechte Ihnen dabei zustehen, haben wir die wichtigsten Informationen im nächsten beiden Absätzen zusammen gefasst.
Die Abrechnungsperiode nach dem HeizKG dauert in der Regel zwölf Monate, kann jedoch unter bestimmten besonderen Umständen abweichen, solange der Zeitraum von 16 Monaten nicht überschritten wird. Die Ablesung ist rechtzeitig, wenn sie innerhalb von zwei Wochen vor bis zwei Wochen nach der Heiz- oder Kühlperiode oder innerhalb von drei Wochen vor bis drei Wochen nach dem letzten Hauptablesetermin außerhalb dieser Perioden erfolgt. Der Abgeber muss spätestens sechs Monate nach Ende der Abrechnungsperiode eine schriftliche Abrechnung erstellen und den Abnehmern zur Verfügung stellen. Diese Abrechnung umfasst alle während der Abrechnungsperiode fällig gewordenen Versorgungskosten und beinhaltet auch eine Rechnungsabgrenzung, falls notwendig. Zudem müssen den Abnehmern regelmäßig Verbrauchsinformationen bereitgestellt werden. Die Informationen über die Abrechnung, die jedem Abnehmer zugesendet werden, müssen verschiedene zwingende Angaben enthalten, darunter den Beginn und das Ende der Abrechnungsperiode, die Gesamtkosten, den Verbrauch und Vergleiche mit vorherigen Abrechnungsperioden.
Den Abnehmern steht das Recht zu, die Abrechnung und die dazugehörigen Belege einzusehen, und sie können auch Kopien gegen Gebühr anfordern. Hierbei muss der Zeitraum für eine Einsicht zumindest 4 Wochen betragen. Wird einem Mieter gegenüber keiner Abrechnung gemacht oder ihm keine Einsicht in die Belege gewährt, hat der Mieter die Möglichkeit zur Durchsetzung in einem Verfahren vor der Schlichtungsstelle oder dem zuständigen Bezirksgericht. Der Wohnungseigentümer hingegen kann sein Einsichtsrecht nur auf dem direkten Rechtswege durchsetzen.
Sollte es zu Problemen mit Ihrer Abrechnung im Speziellen oder mit dem HeizKG im Allgemeinen kommen, so zögern Sie nicht sich an die Fachleute des Österreichischen Mieterschutz Rings zu wenden.