Seit Ende 2022 haben sich solche Vorfälle in der Großfeldsiedlung zugetragen, bei denen die Mieter mit Mietzinserhöhungen von bis zu sechzig Prozent konfrontiert sind. Nach leistbarem Wohnen, gerade in jenen Bauten, die vom „roten Wien“ geschaffen wurden, klingt das jedenfalls nicht.
Grund für diese horrenden Erhöhungen ist der Ablauf der Wohnbauförderung. Geregelt ist dies im Wiener Wohnbauförderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz, kurz WWFSG genannt, in welchen das Land Wien die Errichtung von Wohnhäusern, Wohnungen, Eigenheimen und Kleingartenwohnhäusern durch Neubau, Zubau, Einbau oder Umbau fördert. Die Mieten im geförderten Neubau setzen sich im Wesentlichen aus Tilgungsraten und Zinsen der unterschiedlichen Darlehen zusammen. Dazu gehören Bankdarlehen, Zinsen des Wohnbauförderungs-Hauptdarlehens und Superförderungs-Darlehenstilgungen. Die Wohnparteien tragen anteilsmäßig die Kosten. Der gesetzlich geregelte Deckelbetrag stellt einen Höchstwert da.
Der ursprüngliche richtige Gedanke mittels Förderung Bauprojekte und günstige Wohnmöglichkeiten zu schaffen, ist schon lange Utopie und wird nun nach Ablauf der Darlehen für viele Mieter zunehmend zu einem wahren Albtraum. Durch Auslaufen der Förderung wird nun bei rund 600 Betroffenen das Richtwertmietzins angewendet und nicht wie zuvor der Kategorie-Mietzins. Damit begründet man nicht nur die exorbitante Erhöhung, sondern setzt die Mieter des geförderten Wohnbaus mit jenen Mietern gleich, die in Altbauwohnungen leben, für die grundsätzlich der Richtwertmietzins oder die Angemessenheitsschranke bei vereinbarten Mietzinsen ausschlaggebend ist. In Wien beträgt dieser mit Stand 1.4.2023: 6,67€ pro m² und ist damit, mit Ausnahme des Burgenlands, günstiger als der Richtwert der anderen Bundesländer. Die Werte werden alle 2 Jahre an die Inflation angepasst.
Doch ist diese Umstellung rechtlich begründet oder erhofft man vielmehr ein widerwilliges Hinnehmen der besorgten und verzweifelten Bürger? Viele Betroffene kontaktierten die FPÖ und den Österreichischen Mieterschutzring und ersuchten um Rat und Hilfe. Dies erfolgte zu aller erst mit einem Info-Event MIETSCHOCK im Oktober 2022, als erste Anlaufstelle für die Betroffenen, zum moralischen Beistand und auch um weitere rechtliche Schritte in Angriff zu nehmen, gegen jene unberechtigte Mietzinserhöhung.
Doch wie ist die Rechtslage und die Möglichkeit auf Mietzinsreduktion bei diesem Kulturkampf um das Thema Wohnen gegen den Roten Riesen, der schon längst nicht mehr die Sorgen und Probleme der Österreicher wahrnimmt?
Zunächst ist festzuhalten das jeder Betroffene ein Bestandsverhältnis mit seinem Vermieter durch einen Mietvertrag eingegangen ist. Wie alle Verträge enthält auch der Mietvertrag ein oftmals großes und schwerverständliches Klauselwerk, welches oftmals selbst für Juristen Zeit für dessen Verständnis in Anspruch nimmt. Jedoch werden Mieter, die Privatpersonen sind und kein Unternehmen betreiben, aus juristischer Sicht als Verbraucher gesehen. Zum Schutz des Verbrauchers wurden eine Reihe von Gesetze erlassen, die allesamt darauf abzielen, den Verbraucher bzw. Konsumenten in rechtgeschäftlichen Verkehr zu schützen, da dieser nicht über die Kenntnisse eines ausgebildeten Juristen oder fachlich bewanderten Unternehmer verfügt. Das bekannteste Gesetz ist hierbei sicherlich, dass Konsumentenschutzgesetz, kurz KSchG, welches auch für Mietrechtsfragen relevant sein kann. Besonders relevant bei mietrechtlichen Verträgen kann hier das Transparenzgebot werden, welches im § 6 Abs 3 KSchG normiert ist.
Dieses Transparenzprinzip ist vor allem wichtig bei Verträgen, die zwischen Verbraucher und einem Unternehmer geschlossen werden, was auch in der mietrechtlichen Thematik zwischen den Mietern der Großfeldsiedlung und dem Vermieter Wiener Wohnen zutrifft. Verwendet der Vermieter hierbei eine Vertragsklauseln im Mietvertrag, die unklar oder unverständlich abgefasst ist, so ist diese Klausel unwirksam. Der Vermieter muss also auch bezüglich der Frage betreffend die Höhe des Mietzinses eine klare und verständliche Klausel verwenden, die jeder Durchschnittsverbraucher und Durchschnittsmieter versteht, aus welchen Faktoren sich der Mietzins zusammensetzt und welche Gründe zu einer möglichen Anhebung führen.
Für die Betroffenen rund 600 Personen in der Großfeldsiedlung muss es also auch im Mietvertrag ausreichend verständlich und klar formuliert sein, warum nach Ablauf der Förderungen es zu einer enormen Mietzinserhöhung kommt und welche Gründe hierbei zugrunde liegen , die eine Umstellung vom Kategorie-Mietzins zum Richtwertmietzins veranschaulichen.
Die FPÖ und der österreichische Mieterschutzring haben hier wohl den richtigen Riecher gehabt, diesen Mietzinswahnsinn als erstes anzusprechen und dem entgegenzuwirken. Eine Entscheidung des OGH von Juli 2023, welcher sich genau mit jener Thematik befasste, stärkt nun auch das gemeinsame Vorhaben, jene Mietenexplosion zu stoppen und den „Roten Riesen“ in die Knie zu zwingen.
Die rechtliche Aussicht, dass jene Betroffenen zu viel gezahlten Mietzins zurückfordern können und deren Mieten für ein leistbares Wohnen neu berechnet werden, stehen somit gut und geben etwas Hoffnung in Hinblick auf Teuerung und Inflation im Leben der Österreicher.