Der Österreichische Mieterschutzring schafft Klarheit/Kühlung in einer gar nicht so klaren Rechtslage.
Ausgangssituation ist, dass es nicht nur wegen der vorgeschobenen Klimaerwärmung, sondern auch wegen kostensparender Bauweisen in den letzten Jahrzehnten zunehmend zu Überhitzungen der Wohnungen in den Sommermonaten kommt, die immer häufiger auch gesundheitsschädliche Ausmaße annehmen.
Andererseits können verschiedene Typen von Klimaanlagen und/oder deren nicht fachgerechte Montage, besonders der Außengeräte, zu unzumutbaren Lärmbelästigungen für Wohnungsnachbarn und Anrainer führen.
Die Herausforderung für die Rechtsordnung und die Rechtspflege besteht darin, den berechtigten Interessen aller Beteiligten gerecht zu werden.
Im Ergebnis ist die Antwort auf die Frage, darf ich eine Außenklimaanlage installieren und wie ist der rechtlich korrekte Weg dazu, eine überraschend komplexe Angelegenheit, in der verschiedene Rechtsbereiche zusammenfließen.
Die Bandbreite reicht vom Mietrecht bzw. Wohnungseigentumsrecht über die Wiener Bauordnung bis hin zum Recht der vertraglichen Nebenpflichten und des Schadenersatzes gegen das Liefer- und Montageunternehmen im Falle einer Nichtbewilligung der Anlage bzw. eines Abbruchs-/Entfernungsbescheides.
Baurechtliche Aspekte
Vor dem Einbau von Klimageräten mit einem Außenteil sind baurechtliche Rahmenbedingungen zu beachten.
In Wien sind gemäß Bauordnung zwei Aspekte zu beachten. Einerseits die Einschätzung der Belästigung durch Schallimmissionen und andererseits die Änderungen des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses. Hinsichtlich der Einschätzung von Schallimmissionen von haustechnischen Anlagen hat die Magistratsabteilung 37 (Baupolizei) mit einem Leitfaden für Bauherren und ausführende Firmen unterstützt, sodass durch das Ausfüllen eines Ergebnisbogens der Nachweis der Erfüllung der lärmtechnischen Werte erbracht werden kann und aus schalltechnischer Sicht keine Bewilligung gemäß § 61 Bauordnung Wien erforderlich ist.
Hinsichtlich des zweiten Aspektes, der Änderung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses, ist die Magistratsabteilung 19 (Abteilung für Architektur und Stadtgestaltung) zuständig. Grundsätzlich ist die Montage von Split-Klimageräten zulässig, wenn sie keine Auswirkungen auf das Stadtbild haben, weil sie zum Beispiel nicht aus dem öffentlichen Raum eingesehen werden können. Besondere Vorschriften gelten für Häuser in einer Schutzzone oder Gebäude unter Denkmalschutz. Die Stellungnahmen der MA 19 an die für die Bewilligung zuständige MA 37 sind oft überraschend und beschäftigen immer wieder die Gerichte.
Der Österreichische Mieterschutzring Wien steht seinen Mitgliedern auch in diesem baurechtlichen Bereich mit Rat und Tat zur Seite.
Klimaanlagen im Mietbereich
Im Mietbereich ist die Veränderung des Mietgegenstandes durch eine Split-Klimaanlage mit Außengerät dem Vermieter gegenüber anzeigepflichtig. Ob ein Vermieter den nachträglichen Einbau einer solchen Klimaanlage durch den Mieter (auf dessen Kosten) dulden muss, ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen bis hin zum Obersten Gerichtshof.
Es ist davon auszugehen, dass es sich um eine wesentliche Veränderung des Mietgegenstandes gemäß § 9 MRG durch den Mieter handelt. Daher hat der Mieter dem Vermieter diese beabsichtigte Veränderung des Mietgegenstandes anzuzeigen. Es wird die schriftliche Anzeige mit nachweisbarem Zugangsdatum beim Vermieter und möglichst konkreten Informationen und Beschreibungen empfohlen. Der ÖMR unterstützt seine Mitglieder gerne dabei.
Lehnt der Vermieter nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Anzeige die beabsichtigte Veränderung ab, so gilt seine Zustimmung als erteilt.
Der Vermieter kann jedoch seine Zustimmung nicht verweigern, wenn
a) die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik entspricht, und
b) die Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des Hauptmieters dient, und
c) die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist, und
d) der Hauptmieter die Kosten trägt, und
e) durch die Veränderung keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des Vermieters oder eines anderen Mieters zu besorgen ist, und
f) durch die Veränderung keine Schädigung des Hauses, im Besonderen keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, erfolgt, und
g) die Veränderung keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirkt.
Eine Split-Klimaanlage fällt nicht unter jene Anlagen, von denen gesetzlich angenommen wird, dass jedenfalls die Voraussetzungen gemäß Punkt b), also Verkehrsüblichkeit und wichtiges Interesse des Mieters, erfüllt werden. Daher müssen auch diese Voraussetzungen vorliegen und sind im Streitfall zu prüfen.
Zum Beweis des wichtigen Interesses haben sich Temperaturaufzeichnungen über die unzumutbare bzw. u.U. auch gesundheitsschädliche Überhitzung der Wohnung bewährt. Dabei ist auch der Nachweis zu empfehlen, dass auch andere Maßnahmen nicht zur Behebung des unzumutbaren Zustandes geeignet sind.
Auch hinsichtlich der Voraussetzung der Verkehrsüblichkeit ist der Mieter behauptungs- und beweispflichtig. Dabei sind im Unterschied zu der Beurteilung des wichtigen Interesses des Mieters ausschließlich objektive Umstände entscheidend.
Der Österreichische Mieterschutzring Wien berät und vertritt seine Mitglieder gerne in gelebter und erfolgreicher Praxis auch bei allen Fragen und Verfahren in Zusammenhang mit Split-Klimaanlagen im mietrechtlichen Bereich, so auch im Bereich des genossenschaftlichen Wohnens gemäß WGG.
Klimaanlagen im Wohnungseigentumsbereich
Mit dem Betrieb einer Klimaanlage gehen in der Regel Lärmentwicklungen einher, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer bewirken könnten.
Außerdem könnte der Einbau der Klimaanlage einen - wenn auch nur geringfügigen - Durchbruch in der Fassade für ein Leitungsloch erforderlich machen und/oder das äußere Erscheinungsbild des Hauses verändern. In einem solchen Falle der Inanspruchnahme allgemeiner Teile der Liegenschaft muss diese Änderung überdies der „Übung des Verkehrs“ entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen.
Deshalb bedürfen Außengeräte von Klimaanlagen in der Regel der Zustimmung aller übrigen Miteigentümer. Die Zustimmung eines Miteigentümers kann jedoch durch einen Gerichtsbeschluss im außerstreitigen bezirksgerichtlichen Verfahren ersetzt werden. Das Gericht prüft in dem Verfahren das Vorliegen der Voraussetzungen, wofür der antragstellende Wohnungseigentümer beweispflichtig ist.
Es lohnt sich jedoch auch ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag, in dem unter Umständen bereits Regelungen zum Einbau von Klimaanlagen ausdrücklich oder indirekt getroffen wurden. Es ist nämlich zulässig, die Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer zu bestimmten Umbaumaßnahmen bereits vorab, so zum Beispiel im Wohnungseigentumsvertrag, zu regeln.
Der Österreichische Mieterschutzring Wien steht seinen Mitgliedern in gelebter und erfolgreicher Praxis auch bei allen Fragen und Verfahren in Zusammenhang mit Split-Klimaanlagen im wohnungseigentumsrechtlichen Bereich jederzeit gerne zur Verfügung.
Installation und Montage, Schadenersatzrecht und vertragliche Nebenpflichten
In der Praxis geschieht es häufig, dass die Anbieter von Klimaanlagen ohne jeden Hinweis auf gesetzliche Rahmenbedingungen, insbesondere auch auf die baurechtlichen Bestimmungen, ihre Angebote legen, Verkaufsverhandlungen führen und schließlich die Klimaanlagen auftragsgemäß errichten. Dies alles ohne jeden vorangegangenen Hinweis und ohne jede vorangehende Aufklärung, ob die Errichtung des Gerätes rechtlich zulässig ist. Kommt es in der Folge zu kostenaufwändigen Verfahren bei Baubehörde und Gerichten und möglicherweise schlussendlich sogar zu einem Abbruchbescheid/Entfernungsbescheid samt allen damit zusammenhängenden Kosten, so versuchen die Vertragspartner häufig, sich mit lapidaren Falschbegründungen („nicht zuständig, nicht unsere Angelegenheit“), oder überhaupt kommentarlos aus der Affäre zu ziehen.
Die Experten und Rechtsberater des österreichischen Mieterschutzringes Wien sind jedoch davon überzeugt, dass auch die Installations- und Montagefirmen aufgrund der vertraglichen Nebenpflichten über allenfalls erforderliche Bewilligungen, insbesondere auch hinsichtlich der baurechtlichen Bestimmungen, zur Beratung und Aufklärung vor Lieferung und Durchführung der Montage verpflichtet sind. Jedenfalls sind sie auch zum ordnungsgemäßen Ausfüllen des Ergebnisbogens gemäß Leitfaden der MA 37 ohne diesbezügliche Kostenverrechnung verpflichtet bzw. unterliegen einer Warnpflicht, falls die schallschutztechnischen Bedingungen durch die von Ihnen gelieferte und installierte Anlage nicht erfüllt werden.
Der Österreichische Mieterschutzring Wien steht seinen Mitgliedern bereits in der Anbahnungsphase beratend zur Seite und vertritt seine Mitglieder, ob Mieter oder Wohnungseigentümer, in gelebter und erfolgreicher Praxis auch in den gerichtlichen Verfahren zur Geltendmachung der Ansprüche gegen die Liefer- und Montageunternehmen.
Die entsprechenden Verfahren in allen Bereichen vor Behörden und Gerichten bergen ein hohes Kostenrisiko (auch angesichts der in der Regel erforderlichen Sachverständigengutachten). Selbst wenn dieses Risiko im gegebenen Fall durch eine Rechtsschutzversicherung abgedeckt wäre, verbleibt ein unkalkulierbarer Zeitverlauf bis zum Betrieb der Anlage und in der Regel hohe Nervenstrapazen mit schlussendlich nie garantierbarem Ergebnis. So predigt der Oberste Gerichtshof in seinen zu Klimaanlagen einschlägigen Entscheidungen: „Die Entscheidung hängt vom Einzelfall ab.“
Daher ist es in der Praxis sinnvoll und empfehlenswert, vor Bestellung einer Split-Klimaanlage mit der Hausverwaltung bzw. benachbarten Mietern und Wohnungseigentümern abzuklären, ob die Zustimmung erteilt wird oder ob allenfalls durch eine entsprechende örtliche Situierung oder eine Einhausung ein Kompromiss zur Zustimmung gefunden werden kann.
Der Österreichische Mieterschutzring Wien ist für seine Mitglieder in gelebter und erfolgreicher Praxis ihr Partner auch bei derartigen außergerichtlichen Gesprächen und Verhandlungen.
Mag. Dr. Alfred Wansch